GEG-Sanierungspflichten 2026: Was Eigentümer wirklich müssen

Wer ist von den GEG-Sanierungspflichten betroffen?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude. Für den Bestand gilt der Grundsatz: Es gibt keine allgemeine Pflicht, ein bestehendes Haus komplett energetisch zu sanieren. Die GEG-Sanierungspflichten sind stattdessen an konkrete Anlässe geknüpft – einen Eigentümerwechsel, einen Heizungstausch oder eine ohnehin geplante Renovierung.

Für Eigentümer in der Region Oldenburg/Weser-Ems ist vor allem eine Unterscheidung wichtig: Die Frist für die 65-Prozent-Heizungspflicht hängt von der Größe Ihrer Gemeinde ab. Wer in Oldenburg wohnt, unterliegt einer früheren Frist als jemand in Hatten, im Landkreis Oldenburg oder auf Norderney.

1. Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch (§71 GEG)

Kern des GEG ist die sogenannte 65-Prozent-Pflicht: Eine neu eingebaute Heizungsanlage muss mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen (§71 Abs. 1 GEG). Das erfüllen zum Beispiel Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz, Stromdirektheizungen oder bestimmte Hybrid- und Biomasselösungen.

Wichtig: Die Pflicht gilt nur beim Einbau einer neuen Heizung, nicht für funktionierende Bestandsheizungen. Kaputte Heizungen dürfen weiterhin repariert werden.

Ab wann gilt die Pflicht?

• ✓Neubau in einem Neubaugebiet: bereits seit dem 1. Januar 2024.
• ✓Bestandsgebäude und Neubau außerhalb von Neubaugebieten: gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung.
• ✓Gemeinden über 100.000 Einwohner (z. B. Stadt Oldenburg, rund 176.000 Einwohner): bis zum Ablauf des 31. Oktober 2026. (Dieser Stichtag wurde durch Gesetz vom Juni 2026 vom ursprünglichen 30. Juni 2026 auf den 31. Oktober 2026 verlängert.)
• ✓Gemeinden bis 100.000 Einwohner (z. B. Gemeinde Hatten, Landkreis Oldenburg, Norderney): bis zum Ablauf des 30. Juni 2028.

Diese Daten sind die spätesten Stichtage. Sobald Ihre Kommune eine Wärmeplanung beschlossen hat, kann die 65-Prozent-Pflicht schon vorher greifen. Zudem hat die Bundesregierung eine GEG-Reform (Gebäudeenergie-Modernisierungsgesetz, GModG) angekündigt – prüfen Sie vor einem Heizungstausch den aktuellen Stand der Wärmeplanung Ihrer Gemeinde.

Wird in der Übergangszeit noch eine Öl- oder Gasheizung eingebaut, die die 65-Prozent-Vorgabe nicht erfüllt, greift zusätzlich eine stufenweise Pflicht zu erneuerbaren Brennstoffen: ab 1.1.2029 mindestens 15 Prozent, ab 1.1.2035 mindestens 30 Prozent und ab 1.1.2040 mindestens 60 Prozent aus Biomasse oder grünem/blauem Wasserstoff (§71 Abs. 9 GEG).

2. Betriebsverbot für alte Heizkessel (§72 GEG)

Unabhängig vom freiwilligen Tausch gibt es eine Austauschpflicht für alte Heizkessel: Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und seit mehr als 30 Jahren in Betrieb sind, dürfen nicht weiter betrieben werden (§72 Abs. 1 und 2 GEG).

Ausgenommen sind:

• ✓Niedertemperatur- und Brennwertkessel (die effizientere, modernere Bauart),
• ✓Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW,
• ✓bestimmte Hybridsysteme.

Zusätzlich gilt eine Obergrenze für fossile Brennstoffe: Heizkessel dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit Öl oder Gas betrieben werden (§72 Abs. 4 GEG). Danach ist der Betrieb einer rein fossilen Heizung unzulässig.

3. Nachrüst- und Sanierungspflichten im Bestand (§§46–48 GEG)

Neben der Heizung regelt das GEG drei weitere Pflichtenkreise für Bestandsgebäude:

§46 – Verschlechterungsverbot: Wer Außenbauteile (Dach, Fassade, Fenster) ändert, darf die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtern. Kleine Eingriffe bis 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche sind ausgenommen (§46 GEG).

§47 – Dämmung der obersten Geschossdecke (Nachrüstpflicht): Ungedämmte, zugängliche oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Ausnahme: selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst wohnt, sind von dieser Nachrüstpflicht befreit – bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Dämmung jedoch in der Regel innerhalb von zwei Jahren nachholen (§47 GEG).

§48 – Anforderungen bei Änderung: Wer Außenbauteile in größerem Umfang erneuert (mehr als 10 Prozent einer Bauteilgruppe), muss die energetischen Mindestanforderungen des GEG einhalten. Für Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen ist vor der Planung ein kostenloses Beratungsgespräch mit einer Energieberaterin oder einem Energieberater vorgesehen (§48 GEG).

4. Was passiert bei Verstößen? (§108 GEG)

Verstöße gegen zentrale GEG-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Für schwerwiegende Verstöße – darunter Verstöße gegen die Nachrüstpflicht (§47), die Anforderungen bei Änderung (§48) und die Heizungsvorgaben (§§71, 72) – sieht das Gesetz Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor (§108 GEG).

In der Praxis geht es aber selten ums Bestrafen: Wer die Pflichten kennt und rechtzeitig plant, spart Geld über Förderung und vermeidet teure Notlösungen bei einem plötzlichen Heizungsausfall.

Pflichten clever erfüllen: iSFP, Förderung und Reihenfolge

Die GEG-Pflichten lassen sich am wirtschaftlichsten mit einem geplanten Vorgehen statt mit Einzelmaßnahmen unter Zeitdruck erfüllen. Zwei Hebel gehören zusammen:

• ✓Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Ein iSFP zeigt Schritt für Schritt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind – und schaltet einen Förderbonus frei.
• ✓Förderung: BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM), die KfW-Heizungsförderung und der iSFP-Bonus können einen erheblichen Teil der Kosten abfedern.

Ihr nächster Schritt in der Region Oldenburg

Als Ingenieurbüro mit Sitz in Hatten begleiten wir Eigentümer in Oldenburg, im Landkreis Oldenburg, im Weser-Ems-Raum und auf Norderney bei genau diesen Fragen: Welche GEG-Pflicht trifft mein Gebäude wann, und wie erfülle ich sie förderoptimiert?