IB Brinkmann
Warum energetisch sanieren?
Viele Altbauten aus den 1960er bis 1990er Jahren sind energetisch sanierungsbedürftig: schlecht gedämmte Wände, undichte Fenster und veraltete Heizungen verursachen hohe Energiekosten. Mit gezielter Sanierung senken Sie nicht nur Ihre Betriebskosten, sondern erhöhen auch den Immobilienwert und schützen sich vor künftigen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Die richtige Reihenfolge: Hülle vor Heizung
Die wichtigste Faustregel in der energetischen Sanierung lautet: Zuerst die Gebäudehülle verbessern, dann die Heizung dimensionieren. Wer umgekehrt vorgeht und zuerst eine neue Heizung einbaut, riskiert eine überdimensionierte Anlage – mit höheren Anschaffungskosten und schlechterer Effizienz im Betrieb. Eine besser gedämmte Hülle (Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster) reduziert den Wärmebedarf des Gebäudes. Die neue Heizung wird dann kleiner, günstiger – und arbeitet effizienter.
- ✓Schritt 1: Gebäudeanalyse und individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen
- ✓Schritt 2: Dach und oberste Geschossdecke dämmen (oft günstigste Maßnahme mit höchstem Effekt)
- ✓Schritt 3: Außenwanddämmung (WDVS oder Einblasdämmung)
- ✓Schritt 4: Fenster und Türen erneuern
- ✓Schritt 5: Kellerdecke dämmen
- ✓Schritt 6: Heizung auf neuen Wärmebedarf dimensionieren und ersetzen
- ✓Schritt 7: Lüftungsanlage prüfen (Luftdichtheit nach Blower-Door-Test)
GEG-Pflichten beim Altbau
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt für Altbauten mehrere Nachrüstpflichten: Nach § 47 GEG müssen nicht begehbare oberste Geschossdecken gedämmt werden, sofern sie nicht bereits ein ausreichendes Mindestniveau aufweisen. Nach § 69 GEG müssen zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen gedämmt sein. Die 65-%-EE-Pflicht nach § 71 GEG (erneuerbare Energien beim Heizungsbetrieb) gilt erst beim Einbau einer neuen Heizungsanlage – nicht für Bestandsanlagen.
Fachbegriffe kurz erklärt: Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) ist das deutsche Energieeinspargesetz für Gebäude, in Kraft seit 2020. BEG EM steht für Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen; dieses BAFA-Förderprogramm bezuschusst Sanierungsmaßnahmen. Der Blower-Door-Test (Luftdurchlässigkeitsmessung) prüft, ob die Gebäudehülle nach der Sanierung luftdicht genug ist. Der iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) ist ein maßgeschneiderter Stufenplan mit +5 Prozentpunkten iSFP-Bonus auf BAFA-BEG-EM-Einzelmaßnahmen.
Dämmung: Was ist sinnvoll?
Dämmung senkt den Wärmeverlust über die Gebäudehülle erheblich. Für Altbauten kommen je nach Bauteil und Situation verschiedene Verfahren in Frage:
- ✓Außenwanddämmung (WDVS – Wärmedämmverbundsystem): gute Wärmedämmung, verändert das äußere Erscheinungsbild
- ✓Einblasdämmung: günstig, schnell, von innen möglich – geeignet bei Hohlraumfassaden oder Holzständerwänden
- ✓Dachdämmung: Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung – häufig im Zuge einer Dachsanierung
- ✓Kellerdeckendämmung: preiswert und sehr effektiv – Kellerdecke von unten dämmen
Fenstertausch und Türen
Alte Einfach- oder Zweischeibenfenster aus den 1970er Jahren sind echte Wärmeschleudern. Der Tausch auf moderne Dreischeiben-Isolierverglasungen (U-Wert ≤ 0,9 W/m²K) kann die Heizlast eines Gebäudes messbar senken. Wichtig: Den Fenstertausch mit der Außenwanddämmung aufeinander abstimmen – sonst entstehen Wärmebrücken am Fensterrahmen.
Die neue Heizung
Nach der Sanierung der Gebäudehülle setzt man die neue Heizung ein. Seit dem 1. Januar 2024 gilt die 65-%-EE-Pflicht nach § 71 GEG für neu eingebaute Heizungsanlagen. Wärmepumpen sind im sanierten Altbau gut geeignet, wenn die Vorlauftemperatur durch die Sanierungsmaßnahmen gesenkt werden konnte. Hybridheizungen (Wärmepumpe + Gasheizung) können eine sinnvolle Übergangs- oder Dauerlösung sein.
Fördermöglichkeiten für die Altbausanierung
- ✓BEG EM (BAFA): Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster, Lüftung – typisch 15–20 % der förderfähigen Kosten
- ✓iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte zusätzlich auf BEG-EM-Einzelmaßnahmen bei Vorlage eines iSFP
- ✓BEG WG (KfW): Kredit für Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau
- ✓Heizungsförderung (KfW 458): für Wärmeerzeuger, getrennt von BEG EM
- ✓Antragsfrist: vor schädlichem Vorhabenbeginn (= Abschluss eines Liefer-/Leistungsvertrags ohne aufschiebende Bedingung)
Stand: KW 25/2026
Blower-Door-Test: Was er bringt
Der Blower-Door-Test (Luftdurchlässigkeitsmessung) misst, wie dicht die Gebäudehülle nach der Sanierung ist. Er ist Pflicht für bestimmte Förderprogramme und Zertifizierungen. Undichte Stellen führen zu Feuchteschäden, Wärmebrücken und erhöhten Heizkosten. IB Brinkmann führt Blower-Door-Messungen professionell durch – für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Mehr zur Messtechnik: Blower-Door-Messung bei IB Brinkmann
Fazit: Mit Fahrplan und Profi sanieren
Energetische Sanierung im Altbau ist kein Einmalprojekt, sondern ein geplanter Prozess. Wer mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) startet, profitiert von klarer Priorisierung, Förderoptimierung und dem iSFP-Bonus von +5 Prozentpunkten. IB Brinkmann begleitet Sie von der Erstberatung bis zur Umsetzung – unabhängig, kompetent, regional.
Häufige Fragen
- In welcher Reihenfolge sollte ich sanieren?
- Fachlich empfohlen: zuerst die Gebäudehülle verbessern (Dämmung, Fenster), dann die Heizung auf den neuen, niedrigeren Wärmebedarf dimensionieren. So vermeiden Sie überdimensionierte und ineffiziente Heizanlagen.
- Was ist der Unterschied zwischen BEG EM und BEG WG?
- BEG EM (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen – Dämmung, Fenstertausch, Lüftungsanlage. BEG WG (KfW) fördert die Komplettsanierung auf ein Effizienzhaus-Niveau mit einem Kredit. Beide Programme können kombiniert werden, aber nicht für dieselbe Maßnahme.
- Gilt der iSFP-Bonus auch für die Heizungssanierung?
- Nein. Der iSFP-Bonus gilt ausschließlich für BAFA-BEG-EM-Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. Der Heizungstausch läuft über das KfW-Programm 458 – dort gibt es keinen iSFP-Bonus. Stand: KW 25/2026, vor Antragstellung auf bafa.de prüfen.
- Müssen Mieter eine Sanierung dulden?
- Ja, in bestimmten Grenzen. § 555b BGB verpflichtet Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die der Energieeinsparung dienen. Vermieter müssen die Maßnahme vorab ankündigen und gesetzliche Fristen einhalten.
- Wie hoch ist das Bußgeld bei GEG-Verstößen?
- GEG-Ordnungswidrigkeiten können nach § 108 GEG mit bis zu 50.000 € geahndet werden. Dazu gehören u. a. Verstöße gegen Nachrüstpflichten nach § 47 oder § 69 GEG oder die fehlende Vorlage des Energieausweises.