IB Brinkmann
Was ist das GEG – und was regelt es für Vermieter?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit November 2020 und hat EnEV, EEWärmeG und EnEG abgelöst. Für Vermieter relevant sind vor allem die Anforderungen an Heizungsanlagen (§ 71 GEG), die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises und die neuen Regelungen zur Modernisierungsumlage.
Die neue Heizungspflicht nach § 71 GEG
Seit dem 1. Januar 2024 gilt: Neu eingebaute Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das gilt für alle Gebäude, in denen eine neue Heizung eingebaut wird – also auch für vermietete Immobilien.
- ✓Wärmepumpe: erfüllt 65 %-Pflicht in fast allen Fällen
- ✓Fernwärme: gilt als erfüllt, sobald das Netz 65 % Erneuerbare nutzt
- ✓Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas): kann die Anforderung erfüllen
- ✓Gasheizung: Neuinstallation unter Übergangsregelungen noch möglich bis zur kommunalen Wärmeplanung (§ 71 GEG) – individuelle Beratung erforderlich
- ✓Bestandsheizungen: keine Pflicht zum sofortigen Austausch
Übergangsfristen und Ausnahmen
Die Pflicht gilt sofort für Neubauten in Neubaugebieten. Für den Einbau neuer Heizungen im Bestand gelten Übergangsregelungen: Bis zur Vorlage des kommunalen Wärmeplans der jeweiligen Gemeinde – je nach Gemeindegröße voraussichtlich bis 2026 oder 2028 – kann unter bestimmten Voraussetzungen noch eine neue Gasheizung installiert werden. Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis 30. Juni 2026, alle übrigen bis 30. Juni 2028 eine Wärmeplanung vorlegen. Es besteht dabei eine Beratungspflicht durch einen zugelassenen Energieberater (EEE). Die konkrete Situation hängt von der Gemeinde, dem Gebäude und dem geplanten Heizsystem ab. Quelle: GEG in der Fassung vom 01.01.2024 (BGBl. 2023 I Nr. 280), geprüft 2026-06. Stand: Juni 2026.
Modernisierungsumlage und Mieterhöhung
Vermieter dürfen Modernisierungskosten nach § 559 BGB auf die Miete umlegen – max. 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich. Für energetische Sanierungsmaßnahmen gilt dies auch dann, wenn die Mieter eine Duldungspflicht nach § 555c BGB haben.
Energieausweis – Pflicht für Vermieter
Bei Neuvermietung müssen Vermieter potenziellen Mietern ungefragt einen Energieausweis vorlegen. Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden (Quelle: § 108 Abs. 2 GEG, Fassung 2024). IB Brinkmann erstellt Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Fördermöglichkeiten für Vermieter
- ✓BEG EM (BAFA): Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster)
- ✓KfW BEG WG: Kredit für Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau
- ✓iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte auf BEG-EM-Einzelmaßnahmen (nicht für Heizungstausch KfW 458). Stand: Mai 2026
- ✓Einkommensbonus (KfW 458): ausschließlich für selbstnutzende Eigentümer – nicht für Vermieter
Häufige Fragen
- Muss ich als Vermieter meine alte Heizung sofort austauschen?
- Nein. Bestehende Heizungsanlagen müssen nicht sofort ausgetauscht werden. Die Pflicht gilt erst bei einem Defekt oder einem bewussten Neubau. Allerdings sollten Sie bei absehbarem Heizungswechsel die Übergangsfristen im Blick behalten.
- Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
- Bei fehlender Vorlage eines Energieausweises bei Neuvermietung droht nach § 108 GEG ein Bußgeld bis zu 10.000 €. Wir erstellen Ihnen einen aktuellen Energieausweis – schnell und rechtssicher.
- Gilt die GEG-Heizungspflicht auch für Gewerbeimmobilien?
- Ja. § 71 GEG gilt für alle Gebäude, die beheizt werden – also auch für Gewerbe- und Mischgebäude. Bei Gewerbeimmobilien können jedoch andere Übergangsfristen gelten.