Heizungstausch in der Eigentümergemeinschaft 2026: Beschluss, GEG-Fristen und Förderung

Eine alte Gas- oder Ölheizung im Mehrfamilienhaus zu ersetzen, ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kein reines Technikthema — es ist vor allem eine Frage des richtigen Beschlusses, der richtigen Reihenfolge und des rechtzeitigen Förderantrags. Drei Dinge entscheiden über Erfolg oder Ärger: Erstens braucht der Heizungstausch einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung. Zweitens hängt die Pflicht zu erneuerbarer Wärme an der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Gemeinde — und die gesetzliche Lage wird 2026 gerade reformiert. Drittens läuft die KfW-Förderung für gemeinschaftliche Heizungen in einem zweistufigen Verfahren, das der Verwalter koordinieren muss. Dieser Beitrag führt Verwalter und Beiräte durch alle drei Punkte.

Der rechtliche Rahmen: GEG, Wärmeplanung und die Reform 2026

Maßgeblich ist derzeit das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 2024 geltenden Fassung. Kernpunkt für den Heizungstausch: Jede neu eingebaute Heizung soll grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht greift aber nicht sofort überall, sondern ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:

• ✓In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern muss die Wärmeplanung bis 30. Juni 2026 vorliegen.
• ✓In kleineren Kommunen gilt die Frist 30. Juni 2028.
• ✓Solange in Ihrer Kommune keine kommunale Wärmeplanung beschlossen ist, dürfen grundsätzlich auch noch neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden (mit Beratungspflicht); die 65-%-Pflicht greift dann erst mit Vorliegen der Wärmeplanung bzw. der jeweiligen Frist.

Bestandsheizungen, die vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurden, dürfen weiterlaufen und müssen nicht vorzeitig getauscht werden. Ein Heizungstausch wird in der Regel erst dann zur Pflicht, wenn die Anlage irreparabel defekt ist (Havarie) — dann greifen Übergangsfristen.

Der Beschluss: Wie die Eigentümergemeinschaft rechtssicher entscheidet

Anders als ein einzelner Hauseigentümer kann eine WEG nicht einfach „die Heizung tauschen lassen". Die zentrale Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum — ihr Austausch ist deshalb in der Eigentümerversammlung zu beschließen.

Beschluss der Maßnahme (§ 20 WEG). Der Austausch der Heizung ist eine bauliche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum (je nach Ausgestaltung als modernisierende Erhaltung oder als bauliche Veränderung). Für den Beschluss der Maßnahme selbst genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen und nicht anwesende Eigentümer zählen dabei nicht mit. Die Maßnahme muss vor der Umsetzung beschlossen sein.

Wer trägt die Kosten? (§ 21 WEG). Hier liegt der häufigste Stolperstein. Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit bedeutet nicht automatisch, dass alle Eigentümer die Kosten anteilig tragen. Die Kosten werden nur dann auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt, wenn einer von zwei Fällen vorliegt (§ 21 Abs. 2 WEG):

• ✓Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen (qualifizierte Mehrheit; das „mehr als" bezieht sich nur auf die Stimmen) — und sie verursacht keine unverhältnismäßig hohen Kosten; oder
• ✓die Maßnahme amortisiert sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums. Einen gesetzlich festgelegten Zeitraum gibt es nicht — § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG nennt nur den „angemessenen Zeitraum". In der Praxis wird teils auf rund zehn Jahre abgestellt; maßgeblich ist stets der Einzelfall.

Liegt keiner dieser Fälle vor, tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten — und nur ihnen stehen die Vorteile zu. Für einen Heizungstausch, den alle mittragen sollen, ist deshalb die qualifizierte Mehrheit (Doppelquorum) der sichere Weg.

Finanzierung & Rücklage (§§ 19, 28 WEG). Die Investition gehört in den Wirtschaftsplan (§ 28 WEG); die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ist einzuplanen. Reicht die Rücklage nicht, ist eine Sonderumlage zu beschließen. Es empfiehlt sich, Maßnahme, Kostenverteilung, Finanzierung und die Beantragung der Förderung in einem Beschlusspaket vorzubereiten — am besten mit fachlich geprüften Angeboten und einem Sanierungs- bzw. Maßnahmenkonzept als Entscheidungsgrundlage.

Förderung für die WEG: KfW 458 in zwei Stufen

Stand: KW 25/2026

Für den Heizungstausch in selbstgenutzten und vermieteten Wohngebäuden ist die Heizungsförderung der KfW (Zuschuss Nr. 458) das zentrale Programm. Für eine gemeinschaftliche Heizung im Mehrfamilienhaus läuft die Förderung zweistufig.

Stufe 1 — Basisantrag der Gemeinschaft. Den Antrag auf die Grundförderung von 30 Prozent stellt der Verwalter oder eine andere bevollmächtigte Person für die Gemeinschaft, bezogen auf die gemeinschaftliche Anlage. Optional kommen hier ein Effizienzbonus von 5 Prozentpunkten (z. B. bei effizienten Wärmepumpen) sowie ein Emissionsminderungszuschlag für bestimmte Biomasseanlagen hinzu.

Stufe 2 — Zusatzantrag einzelner Eigentümer. Selbstnutzende Eigentümer können danach für ihre Wohneinheit zusätzliche Boni beantragen:

• ✓Klimageschwindigkeitsbonus: 20 Prozentpunkte — beim Austausch alter, funktionstüchtiger Heizungen (Fristenlogik beachten);
• ✓Einkommensbonus: 30 Prozentpunkte — bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro pro Jahr.

Den Zusatzantrag stellen die Eigentümer in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach der Zusage der Basisförderung und vor der Nachweiseinreichung.

Wie hoch ist der Zuschuss? (Deckelung). Die einzelnen Fördersätze sind kombinierbar, gedeckelt auf maximal 70 Prozent der förderfähigen Kosten je Wohneinheit. Die förderfähigen Höchstkosten sind im Mehrfamilienhaus nach Wohneinheiten gestaffelt:

Der typische Ablauf in 6 Schritten

• ✓Bestandsaufnahme & Beratung — Zustand der Anlage, kommunale Wärmeplanung prüfen, Varianten und Förderpfad ermitteln (Energieberatung / Maßnahmenkonzept).
• ✓Beschlussvorlage erstellen — Angebote, Kostenverteilung, Finanzierung und Förderpfad in ein Beschlusspaket fassen.
• ✓Beschluss in der Eigentümerversammlung — Maßnahme (einfache Mehrheit) und Kostenverteilung (qualifizierte Mehrheit für anteilige Umlage auf alle).
• ✓Förderantrag stellen — VOR Vertragsabschluss — Basisantrag durch den Verwalter; Vertrag mit Bedingung der Förderzusage.
• ✓Umsetzung — Beauftragung, Einbau durch Fachunternehmen, ggf. Zusatzanträge selbstnutzender Eigentümer.
• ✓Nachweis & Auszahlung — Verwendungsnachweis einreichen, Zuschuss abrufen, Dokumentation für die Gemeinschaft.

Typische Stolpersteine in der Praxis

• ✓Vertrag vor Förderantrag unterschrieben → Förderung kann komplett entfallen. Reihenfolge: erst Antrag, dann Vertrag (mit Förder-Bedingung).
• ✓Einfache Mehrheit verwechselt mit Kostenumlage → Ohne Doppelquorum (§ 21 Abs. 2 WEG) tragen nur die Zustimmenden die Kosten.
• ✓Wärmeplanung nicht geprüft → Pflichten falsch eingeschätzt; die 65-%-Logik hängt am Stand der kommunalen Wärmeplanung.
• ✓Rücklage zu knapp → rechtzeitig Sonderumlage einplanen (§ 28 WEG).
• ✓Reform übersehen → Rechtsstand 2026 ist in Bewegung; Entscheidung auf aktuellem Stand treffen.
• ✓Zwei-Stufen-Förderung nicht koordiniert → selbstnutzende Eigentümer verpassen die Frist für den Zusatzantrag.