IB Brinkmann
Mehrfamilienhäuser verbrauchen in Deutschland überproportional viel Energie – und stehen damit zunehmend unter Druck: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) schreibt klare Anforderungen fest, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet erhebliche Zuschüsse, und die gestiegenen Energiepreise drücken auf die Nebenkosten der Eigentümer. Doch wer im Mehrfamilienhaus sanieren möchte, steht vor einer besonderen Hürde: dem Beschlusserfordernis der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Dieser Beitrag erklärt, wie eine Eigentümergemeinschaft heute Modernisierungsbeschlüsse fasst, welche Förderungen für WEGs verfügbar sind, was der Energieberater dabei leistet – und worauf Sie bei der Antragstellung achten müssen.
Stand: GEG 2024, WoEigG in der Fassung nach der WEG-Reform 2020, BEG-Richtlinien BAFA/KfW (Stand: Juni 2026, vor Veröffentlichung auf bafa.de und kfw.de prüfen).
Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert?
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat den Beschlussprozess für energetische Maßnahmen grundlegend vereinfacht.
Vor der Reform galt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum das Prinzip der Allstimmigkeit oder zumindest qualifizierter Mehrheiten – eine faktische Blockademöglichkeit für einzelne Eigentümer.
Seit der Reform gilt (§ 20 Abs. 1 WoEigG): Bauliche Veränderungen können durch einfache Mehrheit der abstimmenden Eigentümer beschlossen werden. Das gilt ausdrücklich auch für Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien.
Wichtig zu wissen:
- Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, müssen Kosten nur tragen, wenn sie auch von der Maßnahme profitieren (§ 21 Abs. 3 WoEigG).
- Maßnahmen, die einem Eigentümer oder einer Minderheit erhebliche Nachteile bringen, bedürfen dennoch einer qualifizierten Mehrheit (drei Viertel der abgegebenen Stimmen, die zugleich die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, § 20 Abs. 2 WoEigG).
Praxishinweis: Die einfache Mehrheit ermöglicht es, eine Fassadendämmung, eine neue Dachstuhl-Dämmung oder den Austausch der Zentralheizung in einer Eigentümerversammlung anzuschieben – selbst wenn einzelne Eigentümer dagegen stimmen. Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass die Maßnahme dann beschlossen ist; die Kostenpflicht der Widersprechenden hängt von ihrer Nutzenbeteiligung ab.
Quelle: WoEigG § 20, § 21 (BGBl. I 2020, Nr. 53, S. 2187 ff.)
Welche Energieberatung braucht eine WEG?
Bevor eine WEG konkrete Sanierungsmaßnahmen beschließt, ist eine belastbare Energieberatung der Ausgangspunkt. Sie schafft die Grundlage für:
- Einen belastbaren Beschlussvorschlag auf der Eigentümerversammlung (welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge, welche Kosten, welche Förderung),
- Die BEG-Förderantragstellung (ohne Energieberater kein BAFA-Antrag, kein KfW-Kredit),
- Die Erfüllung von GEG-Pflichten (z. B. Heizungstausch nach § 71 GEG, Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien).
Was der Energieberater liefert:
- energetische Sanierung im Bestandsaufnahme (Gebäudehülle, Heizungsanlage, Lüftung),
- Berechnung des Ist-Zustands und energetischer Sanierungspotenziale,
- Maßnahmenempfehlungen in priorisierten Schritten (individueller Sanierungsfahrplan, kurz: iSFP),
- Vorbereitung und Einreichung des BAFA-/KfW-Förderantrags,
- Begleitung der Maßnahmen und Ausstellung der für die Förderung erforderlichen Bestätigungen.
Besonderheit bei WEGs: Ein iSFP, der für ein Mehrfamilienhaus ausgestellt wird, muss die Beschluss- und Eigentümersituation berücksichtigen. Die Energieberatung von IB Brinkmann begleitet Eigentümergemeinschaften von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Fördermittelauszahlung und bereitet die Ergebnisse so auf, dass sie direkt in die Eigentümerversammlung eingebracht werden können.
BEG-Förderung für WEGs – was ist möglich?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) steht auch Wohnungseigentümergemeinschaften offen. Antragsberechtigt sind WEGs als Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) sowie Wohnungseigentümer für Maßnahmen an ihrem Sondereigentum.
Einzelmaßnahmen Gebäudehülle und Anlagentechnik (BEG EM, BAFA)
Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik (ohne Heizungsanlage) stellt das BAFA Zuschüsse bereit:
- Dämmung von Außenwänden, Dach, Kellerdecke, oberster Geschossdecke,
- Fenster und Außentüren (neue Verglasung, Wärmeschutzverglasung),
- Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich, Pumpen, Armaturen).
Grundförderung: 15 % der förderfähigen Kosten
iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte Zuschuss, wenn die Maßnahme in einem bestehenden individuellen Sanierungsfahrplan verankert ist
Kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Maßgeblich ist die jeweils gültige BAFA-Richtlinie.
Quelle: BAFA BEG EM, Stand Juni 2026 – vor Antragstellung auf bafa.de aktualisierte Förderkonditionen prüfen.
Heizungstausch (KfW-Heizungsförderung, Programm 458)
Der Austausch einer fossilen Heizungsanlage gegen eine klimafreundliche Alternative (Wärmepumpe, Biomasseheizung, Solarthermie, Hybridheizung) wird nicht über das BAFA BEG EM gefördert, sondern über die KfW-Heizungsförderung (Programm 458):
- Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten,
- Klimageschwindigkeitsbonus: +20 Prozentpunkte, wenn eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtstromspeicherheizung ersetzt wird (befristet – Konditionen auf kfw.de prüfen),
- Einkommensbonus: +30 Prozentpunkte für selbstnutzende Eigentümer mit Haushaltseinkommen bis 40.000 €/Jahr,
- Maximale Förderquote: 70 % (Boni kumulierbar, Deckelung beachten).
Hinweis für WEGs: Der Einkommensbonus gilt für selbstnutzende Eigentümer; Gemeinschaften können ihn in der Regel nur anteilig für einzelne Eigentümer geltend machen. Der Förderantrag muss vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags gestellt werden.
Kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Maßgeblich ist die jeweils gültige KfW-Richtlinie.
Quelle: KfW Programm 458, Stand Juni 2026 – aktuelle Konditionen und Boni auf kfw.de prüfen.
Sanierung zum Effizienzhaus (BEG WG, KfW)
Wenn eine WEG das gesamte Mehrfamilienhaus auf ein definiertes Effizienzhaus-Niveau saniert (z. B. Effizienzhaus 70, 55, 40 oder Effizienzhaus Denkmal), kann über die KfW ein zinsgünstiger Kredit oder ein Investitionszuschuss beantragt werden:
- KfW-Kredit (Programm 261): bis zu 150.000 € pro Wohneinheit, Zinsvorteil gegenüber Marktkonditionen, Tilgungszuschuss je nach erreichtem Effizienzhaus-Niveau und Erfüllungsnachweis,
- Besonderheit Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40 NH): Höchster Tilgungszuschuss; erfordert Nachhaltigkeitszertifikat (DGNB/BNK/QNG).
Wichtig für WEGs: Einen KfW-Kredit muss die Eigentümergemeinschaft als Ganzes aufnehmen (über den Verwalter). Das setzt einen entsprechenden Beschluss und – je nach Kredithöhe – die Zustimmung qualifizierter Mehrheiten voraus. Ein Energieberater muss die Maßnahmen als Sachverständiger bestätigen (Energieeffizienz-Experte aus der Expertenliste der DENA).
Quelle: KfW Programm 261, Stand Juni 2026 – aktuell gültige Konditionen auf kfw.de prüfen.
Der Beschlussprozess – Schritt für Schritt
Ein realistischer Ablauf für eine WEG, die eine energetische Sanierung plant:
1. Vorbesprechung / Erstberatung
Ein Energieberater sichtet das Gebäude, bespricht grobe Optionen und gibt eine erste Kostenschätzung für Beratung und Maßnahmen. IB Brinkmann bietet dieses Erstgespräch für Eigentümergemeinschaften im Raum Hamburg, Oldenburg, Ostfriesland und Schleswig-Holstein an.
2. Beauftragung des Energieberaters durch die WEG
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Beauftragung eines Energieberaters. Hierfür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss (§ 20 WoEigG), da es sich um eine vorbereitende Maßnahme handelt.
3. Gebäudeaufnahme und Sanierungsfahrplan
Der Energieberater erhebt alle relevanten Gebäudedaten (Baujahr, Baustoffe, Heizungsanlage, Verbrauchsdaten) und erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieser beschreibt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Fördermittel erreichbar sind.
4. Präsentation in der Eigentümerversammlung
Der Energieberater oder der Verwalter stellt den Sanierungsfahrplan in der Eigentümerversammlung vor. Gut aufbereitete Unterlagen sind entscheidend: Eigentümer stimmen eher zu, wenn Kosten, Förderquoten, Einsparungen und Komfortgewinn klar dargestellt sind.
5. Beschlussfassung
Die Versammlung beschließt die erste Maßnahmenstufe. Dabei sollte klar geregelt werden:
- Wer koordiniert die Förderantragstellung? (Empfehlung: Energieberater, bevollmächtigt durch Verwalter)
- Wer beauftragt die Handwerker?
- Wie wird das Sonderkonto für Sanierungsrücklagen geführt?
6. Förderantrag – BEVOR Verträge geschlossen werden
Der Förderantrag muss vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags gestellt werden. Maßgeblich für den Vorhabenbeginn ist der Vertragsabschluss – nicht der physische Baubeginn. Wer zuerst Handwerkerverträge unterschreibt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung.
IB Brinkmann stellt BAFA-Anträge für WEG-Mandanten und koordiniert die Beauftragung so, dass die Antragsfrist zuverlässig eingehalten wird.
7. Umsetzung und Bestätigung nach Durchführung (BnD)
Nach Fertigstellung der Maßnahme stellt der Energieberater die „Bestätigung nach Durchführung" aus. Erst dann wird der Zuschuss ausgezahlt bzw. der Tilgungszuschuss beim KfW-Kredit angerechnet.
GEG-Pflichten für Mehrfamilienhäuser im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG) schreibt für Bestandsgebäude verschiedene Anforderungen fest, die auch WEGs betreffen:
- Heizungsanlage (§ 71 GEG): Neue Heizungsanlagen müssen ab 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die an kommunale Wärmeplanung geknüpft sind.
- Pflicht zur Dämmung (§§ 47, 48 GEG): Neu gedämmte Bauteile (z. B. nach einem Eigentümerwechsel) müssen Mindeststandards einhalten.
- Energieausweis: Für Mehrfamilienhäuser ist ein Energieausweis Pflicht; er muss potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden.
Hinweis: GEG-Pflichten und Förderung schließen sich nicht aus – sie ergänzen sich in vielen Fällen. Die Erfüllung einer GEG-Pflicht (z. B. Heizungstausch) kann förderfähig sein, wenn die technischen Anforderungen der BEG erfüllt werden.
Quelle: GEG 2024 (BGBl. I 2023, S. 1436 ff.)
Was kostet die Energieberatung für eine WEG?
Die Kosten für eine BAFA-geförderte Energieberatung für Wohngebäude richten sich nach Gebäudegröße und Aufwand. Für Mehrfamilienhäuser fördert das BAFA die Energieberatung mit einem Festbetrag je nach Wohneinheitenzahl:
- Bis 2 Wohneinheiten: 1.300 €
- Ab 3 Wohneinheiten: 1.700 €
(Quelle: BAFA, Merkblatt Energieberatung für Wohngebäude, Stand Juni 2026 – auf bafa.de prüfen)
Der Eigentanteil für die WEG hängt vom Beratungshonorar des Beraters ab. IB Brinkmann gibt auf Anfrage eine transparente Kostenschätzung.
Kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Maßgeblich ist die jeweils gültige BAFA-Richtlinie.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss eine WEG Einstimmigkeit für eine Sanierung erzielen?
Nein. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen – einschließlich energetischer Maßnahmen – grundsätzlich eine einfache Mehrheit der abstimmenden Eigentümer (§ 20 WoEigG). Bei Maßnahmen mit erheblichen Nachteilen für einzelne Eigentümer gelten erhöhte Quoren.
Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.
Kann eine WEG als Gemeinschaft BEG-Förderung beantragen?
Ja. Die Eigentümergemeinschaft ist antragsberechtigt für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Der Antrag wird durch den Verwalter im Namen der WEG gestellt. Für Maßnahmen am Sondereigentum stellt jeder Eigentümer seinen Antrag selbst.
Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.
Wann muss der Förderantrag gestellt werden?
Der Förderantrag muss vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags gestellt werden. Maßgeblich für den Vorhabenbeginn ist der Vertragsabschluss, nicht der physische Beginn der Sanierungsarbeiten.
Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.
Brauchen wir für die Förderung zwingend einen Energieberater?
Ja. Für BEG-Förderung (sowohl BAFA-Einzelmaßnahmen als auch KfW-Effizienzhaus) ist ein zugelassener Energieeffizienz-Experte (EEE, eingetragen in der DENA-Expertenliste) verpflichtend. Ohne ihn kann kein Antrag gestellt und keine Bestätigung nach Durchführung ausgestellt werden.
Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.
Was passiert, wenn wir als WEG uneinig sind und keine Mehrheit zustande kommt?
Kommt kein Beschluss zustande, können einzelne Eigentümer unter Umständen eine Beschlussersetzungsklage einreichen (§ 44 WoEigG) – insbesondere wenn eine beschlossene Maßnahme dringend geboten ist. Für energetische Sanierungen, die GEG-Pflichten erfüllen, kann das relevant werden. Rechtsberatung ist hier empfehlenswert; IB Brinkmann empfiehlt, frühzeitig das Gespräch mit einem WEG-Anwalt zu suchen.
Welche Regionen betreut IB Brinkmann?
IB Brinkmann berät Wohnungseigentümergemeinschaften an beiden Standorten: am Hauptsitz in Hatten (Region Oldenburg, Ostfriesland, Bremen) und auf Norderney (Nordseeinseln, ostfriesische Küste). Auch überregionale Beratungen sind möglich; sprechen Sie uns an.
Jetzt den nächsten Schritt machen
Wenn Sie als WEG-Beirat, Verwalter oder Eigentümer eine energetische Sanierung vorbereiten möchten, unterstützt IB Brinkmann Sie von der Erstberatung bis zur Fördermittelauszahlung.
Unsere Leistungen für WEGs:
- Energieberatung und individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für Mehrfamilienhäuser
- Förderantragstellung (BAFA / KfW) und Begleitung bis zur Bestätigung nach Durchführung
- Präsentationsunterlagen für die Eigentümerversammlung
- GEG-Pflichtprüfung und Handlungsempfehlung
Kontakt aufnehmen → ib-brinkmann.de/kontakt
IB Brinkmann – Ingenieurbüro Brinkmann, Ludwig-Erhard-Straße 20, 26209 Hatten | Tannenstraße 8, 26548 Norderney
Autorisierter Energieeffizienz-Experte (DENA-Expertenliste). BAFA-zugelassene Energieberatung für Wohngebäude.