IB Brinkmann
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
§ 7b EStG (Einkommensteuergesetz) ermöglicht eine steuerliche Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen in Deutschland. Im Kern: 5 % der Herstellungskosten pro Jahr über 4 Jahre – insgesamt 20 % Sonder-AfA – können zusätzlich zur regulären linearen AfA geltend gemacht werden. Diese Zusatzabschreibung verbessert die Wirtschaftlichkeit von Mietwohnungsneubau-Projekten erheblich.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
- ✓Neubau einer Wohnung (keine Sanierung oder Umnutzung)
- ✓Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 (Antragsfenster nach dem Wachstumschancengesetz)
- ✓Energieeffizienzstandard EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH)
- ✓Nachweis via QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM — nicht EH 55 oder ein niedrigeres Niveau
- ✓Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre
- ✓Baukostenobergrenze: max. 5.200 €/m² Wohnfläche
Energieeffizienz: EH40 + QNG als Pflichtnachweis
Die Energieeffizienz-Anforderung ist präzise: EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH). EH40 bedeutet, dass das Gebäude einen Jahresprimärenergiebedarf von maximal 40 % des GEG-Referenzgebäudes aufweist – ein anspruchsvoller Standard. Die Nachhaltigkeitsklasse wird durch ein QNG-Zertifikat (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) nachgewiesen, das von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle ausgestellt wird.
Den Energieeffizienz-Nachweis EH40 muss ein gelisteter Energieeffizienz-Experte (EEE/dena) erbringen. IB Brinkmann erstellt diesen Nachweis und begleitet die QNG-Zertifizierung für Neubauprojekte.
Mehr zum Zertifizierungsprozess: QNG-Zertifizierung beim Neubau: Lohnt sich das?
Die Baukostenobergrenze
§ 7b EStG kennt eine Baukostenobergrenze: Die Herstellungskosten dürfen max. 5.200 €/m² Wohnfläche betragen. Bei Überschreitung wird die Bemessungsgrundlage auf max. 4.000 €/m² gekappt. Das bedeutet: Ist das Gebäude teurer als 5.200 €/m², wird die Sonderabschreibung nur auf 4.000 €/m² berechnet – unabhängig von den tatsächlichen Kosten. Die korrekte steuerliche Einordnung prüft Ihr Steuerberater.
Wie lange muss vermietet werden?
Die geförderte Wohnung muss mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine Eigennutzung oder gewerbliche Nutzung innerhalb dieser Frist kann zu einer Rückforderung der Sonderabschreibung führen. Details zur Haltefrist und den Konsequenzen im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Was bedeutet das in der Praxis?
Zur Illustration (keine steuerliche Beratung): Ein Neubau mit 100 m² Wohnfläche und Herstellungskosten von 3.000 €/m² hat eine Bemessungsgrundlage von 300.000 €. Die Sonder-AfA beträgt 5 % × 4 Jahre = 60.000 € zusätzlich zur regulären AfA – das entspricht 20 % der Bemessungsgrundlage. Tatsächliche steuerliche Auswirkungen hängen vom individuellen Steuersatz ab. Ihr Steuerberater kann das konkret durchrechnen.
Doppelter Hebel: § 7b EStG + KfW-Förderung
Das Clevere am QNG ist, dass dieselbe Zertifizierung zwei Türen gleichzeitig öffnet: Steuerlich ermöglicht das QNG (als Effizienzhaus 40) die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Förderrechtlich ist das QNG zugleich Voraussetzung für die zinsgünstigen KfW-Kredite im Programm „Klimafreundlicher Neubau" (KFN) in der Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG". Sie zahlen den Aufwand für Planung, Nachweisführung und Zertifizierung einmal und nutzen ihn doppelt: niedrigere Steuerlast in der Anlaufphase und günstigere Finanzierungskonditionen über die Laufzeit. Genau diese Kombination macht den nachhaltigen Mietwohnungsneubau wirtschaftlich oft erst attraktiv.
IB Brinkmann: Energieeffizienz-Nachweis (EH40/QNG)
IB Brinkmann ist als Energieeffizienz-Experte (EEE/dena) gelistet und erbringt den EH40-Nachweis sowie die QNG-Zertifizierungsbegleitung für Neubauprojekte. Wir arbeiten unabhängig – ohne Bindung an bestimmte Hersteller oder Technologien.
- ✓Energieeffizienz-Nachweis EH40 (Voraussetzung für § 7b EStG und KfW Klimafreundlicher Neubau)
- ✓QNG-Zertifizierungsbegleitung (Koordination mit akkreditierter Zertifizierungsstelle)
- ✓Wärmebrückennachweis nach DIN 4108-2
- ✓Blower-Door-Messung nach Baufertigstellung
Mehr zu unseren Leistungen: Energieberatung Neubau · QNG/DGNB
Aktuelle Entwicklungen: § 7b EStG 2026: Sonderabschreibung bis 2029 verlängert
Häufige Fragen
- Gilt § 7b EStG auch für Sanierungen?
- Nein. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gilt ausschließlich für neu hergestellte Wohnungen. Sanierungen und Umbauten fallen nicht darunter.
- Bis wann muss der Bauantrag gestellt sein?
- Das Antragsfenster umfasst Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 (nach dem Wachstumschancengesetz). Die Anwendbarkeit für Ihr Projekt prüft Ihr Steuerberater.
- Welches Energieeffizienz-Niveau ist für § 7b EStG erforderlich?
- EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH), nachgewiesen durch QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM. EH 55 oder ein niedrigeres Niveau reicht nicht aus.
- Wie lange muss die Wohnung vermietet werden?
- Mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken. Eine Eigennutzung oder gewerbliche Nutzung innerhalb dieser Frist kann zur Rückforderung führen. Details klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
- Was kostet der EH40-Nachweis bei IB Brinkmann?
- Die Kosten hängen vom Gebäudetyp und Umfang des Projekts ab. Auf Anfrage nennen wir Ihnen gerne einen Richtpreis.
- Muss ich die Sonderabschreibung beim Finanzamt beantragen?
- Nein. Anders als bei KfW- oder BAFA-Förderungen gibt es keinen separaten Antrag. Die Sonderabschreibung machen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend — der QNG-Nachweis (Effizienzhaus 40) muss zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung des § 7b EStG; dies ist keine steuerliche Beratung.
- Reicht ein Energieeffizienz-Nachweis ohne QNG-Siegel?
- Nein. Für den aktuellen Förderzeitraum verlangt § 7b EStG ausdrücklich das QNG als Nachweis der Effizienzhaus-40-Qualität. Ein reiner Energieausweis oder EH40-Nachweis ohne QNG-Siegel genügt nicht.
- Lässt sich die Sonderabschreibung mit KfW-Förderung kombinieren?
- Ja. Steuervorteil und KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau" schließen sich nicht aus — das QNG ist für beide die gemeinsame Grundlage. Bei der KfW gilt: Antrag vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags stellen. Förderfähigkeit und -konditionen richten sich nach den jeweils gültigen KfW-Bedingungen; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Stand: KW 25/2026 — vor Antragstellung auf kfw.de prüfen.